ETFs sind populär. Du hast den globalen Aktienmarkt im Depot, und das mit nur einem Produkt und wenig Vorwissen. Aber was ist wirklich besser, ETF oder Immobilie? Schließlich gelten Häuser und Wohnungen als wertstabile Investments mit großem Renditepotential.
In diesem Beitrag stelle ich dir alle wichtigen Vor- und Nachteile der beiden Vermögensklassen vor. Das erleichtert dir die Entscheidung, ob ETFs oder Immobilien besser für dich geeignet sind.
Das Wichtige in Kürze:
Deshalb sind ETFs besser als Immobilien
Für die meisten Privatanleger sind ETFs besser geeignet.
Das hat folgende Gründe:
- Kein Startkapital nötig
- Regelmäßiges und automatisiertes Sparen möglich
- Geringer Zeitaufwand, unabhängig von der investierten Summe
- Die Kreditwürdigkeit spielt keine Rolle
- Kein tiefergehendes Marktverständnis nötig
- Recht geringes Risiko
- Gute Liquidität
ETF-Sparpläne bekommt man schon ab 10€ pro Monat. Eine unkomplizierte Geldanlage, die du regelmäßig mit kleinen Beträgen besparen kannst. Mit einem MSCI World ETF investierst du in rund 1600 verschiedene Aktien. Eine so breite Streuung kannst du bei Immobilien vergessen.
Wertentwicklung und Top10 des MSCI World
Wenn du ein Depot eröffnest und deine Sparaufträge laufen, musst du dich um nichts mehr kümmern. Egal, wie viel Geld du angelegt hast.
Pflegeleichter geht es kaum.
Außerdem gibt es keine nennenswerten Einstiegsbarrieren. Du brauchst weder ein hohes Gehalt, noch gute Kreditwürdigkeit und du musst auch keine Bank davon überzeugen, dir zehntausende von Euros zu leihen.
Rendite, Risiko und Liquidität bei ETFs
Langfristig liefert der Aktienmarkt eine durchschnittliche Rendite von ca. 8-9%. Das bedeutet, dass sich dein Kapital alle 10 Jahre verdoppelt. Ein super Wert, den du mit überschaubarem Risiko erreichen kannst
Global gestreute ETFs können nicht ausfallen.
Die Rendite ist natürlich nicht garantiert. Aber wer 15+ Jahre Anlagehorizont mitbringt, war bisher immer im Plus. Das ist bei einzelnen Wohnungen und Häusern nicht so sicher. Bei Immobilien kann vieles schiefgehen …
- 2 km weiter wird eine Müllverbrennungsanlage gebaut
- Eine wichtige Bahnverbindung wird stillgelegt
- Der Park gegenüber wird in eine Hochhaussiedlung verwandelt
Mit ETFs bist du immun gegen Einzelschicksale. Außerdem kannst du sie jederzeit verkaufen. Das kann in Börsencrashs zwar auch ein Nachteil sein (Panikverkäufe). Aber wenn du dringend Geld brauchst, hast du bei Immobilien verloren.
In meinem ETF-Artikel für Anfänger findest du wertvolle Praxistipps, für eine solide Strategie.
Deshalb sind Immobilien besser als ETFs
Immobilieninvestments sind eine anderes Kaliber.
Das geht nicht mal eben nebenbei. Dafür gibt es diverse Aspekte, die Immobilien zu besseren Investments machen als ETFs:
- Renditesteigerung durch Kredithebel möglich
- Hohe Einstiegbarriere für konkurrierende Investoren
- Bessere Möglichkeiten, Insiderwissen auszuspielen
- Aktive Aufwertung der eigenen Geldanlage möglich
- Steuerliche Vorteile
- Individuelle Ausgestaltung durch kreative Investmentmodelle
- Anfassbares Investment
Keine Bank wird dir einen günstigen Kredit geben, um ETFs zu kaufen. Immobilien gelten hingegen als werthaltig und können als Ausfallsicherung dienen. Bis der Kredit abbezahlt ist, gehören sie der Bank.
Dafür bekommst du attraktive Zinsen.
Eine günstige Finanzierung ist die Grundvoraussetzung für den sogenannten Leverage-Effekt (Kredithebel). Durch gehebelte Investments kannst du deutlich höhere Renditen erzielen.
Wirkung des Leverage-Effekts
Vereinfachte Rechnung mit fiktiven Beträgen.
Solange die Zinsen auf deinen Kredit günstig genug sind, rechnet es sich. Je mehr Schulden, desto besser. Deine Eigenkapitalrendite, kann theoretisch unendlich hoch werden, wenn du die Immobilie komplett finanzierst. Ist nur die Frage, was die Bank mitmacht.
Außerdem wirkt der Hebel bei der Wertentwicklung. Steigt der Wert deiner Immobilie, kann sich dein eingesetztes Kapital vervielfachen. In die Gegenrichtung ist es natürlich auch möglich. Aber so ist das nun mal mit dem Risiko.
Effekt der Wertentwicklung bei gehebelten Investments
Dein Knowhow ist deine Chance
Für Immobilieninvestments brauchst du mehr Wissen als für ETFs. Aber genau das ist deine Chance, überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.
Wer genau weiß, welche Städte, Gegenden oder Wohnungstypen gefragt sind, kann das Risiko senken und von großen Wertsteigerungen profitieren. Ortskenntnis oder Insiderwissen helfen dir bei ETFs nicht weiter.
Auch das Thema Kreditwürdigkeit kann man positiv sehen. Nicht jeder hat ein stabiles Einkommen und ein seröses Auftreten. Kannst du die Bank überzeugen, bist du der Konkurrenz voraus.
Dein Investment aktiv beeinflussen
Neben Verhandlungsgeschick sind auch handwerkliche Fähigkeiten nützlich. Wer ein geschicktes Händchen oder gute Kontakte zu Baufirmen hat, kann unansehnliche Schnäppchen in echte Luxusobjekte verwandeln.
Das pusht die Rendite.
All das kommt bei ETFs nicht infrage. Willst du dein Alleinstellungsmerkmal ausspielen, sind Immobilien besser geeignet. Das geht bis zu kreativen Hybridmodellen, bei denen du selbst in der Immobilie wohnst und einen Teil untervermietest.
5 Fehleinschätzungen bei Immobilien
Immobilien bieten zwar attraktive Möglichkeiten, aber die Nachteile werden vielfach heruntergespielt.
Natürlich unterschätzen auch ETF-Anleger das Marktrisiko und überschätzen die Rendite. Aber Fehleinschätzungen sind bei Immobilien gravierender und können zu existenzbedrohenden Verlusten führen.
Der Irrglaube, dass Immobilienpreise immer steigen
In den letzten 10 Jahren haben Immobilien in Deutschen Großstädten eine beispiellose Entwicklung hingelegt. Allerdings vergessen viele, dass es auch Städte gibt, in denen die Preise sinken. Welche Standorte attraktiv sind, ist im Nachhinein immer logisch.
Inflationsbereinigt liegen die Immobilienpreise gar auf einem ähnlichen Niveau wie vor 40 Jahren.
Mietrendite und Preisentwicklung von Immobilien liegen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Der Kredithebel ist also kein Bonus sondern ein Muss. Ohne Leverage-Effekt ist ein ETF definitiv besser als eine Immobilie.
Die 7 häufigsten ETF-Fehler
( und wie du sie vermeidest )
Echte Fälle aus dem wirklichen Leben. Inspiriert durch Freunde, Familie und die ETF4Good-Community.
Es werden keine Rücklagen gebildet
Viele Investoren rechnen sich ihre Rendite schön, weil sie keine Rücklagen einkalkulieren. Vergiss nicht, dass Häuser kaputtgehen und Mieter auch mal Ärger machen.
Bei ETFs fällt weder die Heizung noch die Miete aus.
Das Klumpenrisiko bei Immobilien ist enorm. Wenn es dich trifft, hast du ein Problem. Leerstandsquote und Zusatzbelastungen müssen großzügig eingerechnet werden.
Nachteile gegenüber institutionellen Investoren
Immobilienfirmen bezahlen weniger für Handwerker und Management und kaufen Wohnungen im 100er-Pack. Das wirkt sich auf die Preise aus. Damit konkurrieren Privatanleger und haben entsprechend dünne Margen.
Deine Rechnung wird immer schlechter sein als die von institutionellen Investoren. Ein Effekt, den du bei ETFs und Aktien nicht hast.
Das Zinsänderungsrisiko besteht trotz Zinsbindung
Unter Zinsänderungsrisiko verstehen viele die Gefahr, beim Anschlusskredit einen deutlich höheren Zinssatz zahlen zu müssen. Das ist nur die Hälfte der Geschichte. Viel dramatischer ist, dass die Preise von Immobilien direkt mit dem Zinsniveau zusammenhängen.
Sind die Zinsen niedrig, kann man besser hebeln und deshalb mehr für Immobilien bezahlen. Das wissen auch die Verkäufer.
Das ist mit der Grund, warum Immobilien aktuell so viel kosten. Sollten die Zinsen steigen, verschiebt sich die Kostenkalkulation und der Wert von Immobilien sinkt. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass sich deine Bank bei dir meldet, weil du ihnen mehr schuldest als die Immobilie wert ist.
Ein höherer Hebel bedeutet auch mehr Immobilien
Wer viel hebelt, muss auch viele Immobilien kaufen. Die folgende Grafik zeigt, dass du durch einen hohen Kredit zwar deine Rendite steigerst, aber das eingesetzte Kapital senkst. Willst du 100.000€ gewinnbringend einsetzen, musst du vermutlich mehrere Wohnungen kaufen.
Vereinfachte Rechnung mit fiktiven Beträgen.
Für diese Anleger sind ETFs besser geeignet als Immobilien
Stelle dir am besten folgende Frage: Wo sind deine Talente am besten aufgehoben?
Für die meisten ist das ein Beruf oder eine Art von aktivem Einkommen. Investieren heißt, sein „überschüssiges“ Kapital gewinnbringend einzusetzen. Das sollte dich nicht von deiner eigentlichen Arbeit abhalten.
Den größten Hebel hast du bei deiner Karriere.
Wenn du deine Zeit damit verschwendest, 50.000€ mit ein paar Prozent mehr anzulegen, statt dich beruflich weiterzuentwickeln, hast du vermutlich Miese gemacht.
Deshalb sind für die meisten Menschen ETFs besser geeignet als Immobilien. Sie rauben dir weniger Zeit und Nerven und sind für jede Portemonnaiegröße geeignet.
Für diese Anleger sind Immobilien besser geeignet als ETFs
Je größer dein Kapital, desto eher lohnt es sich, Zeit in dessen Vermehrung zu investieren. Ob das wirklich Immobilien sein müssen, hängt von deinen Interessen ab. Wenn du Lust hast, die Immobilienbranche kennenzulernen, könnte das etwas für dich sein.
Geld allein sollte nicht die Motivation sein.
Unterschätze nicht den Umfang des Knowhows, das du benötigst, um wirklich erfolgreich zu sein. Du musst dich mit Bausubstanz und Wohnungsschnitt genauso auskennen, wie mit Demographie und Stadtentwicklung.
Es macht Sinn, dass du dir mal 20, 30, 40 Wohnungen in der Stadt oder Region, wo du kaufen willst, anschaust.
Gerald Hörhan, der Investment Punk (Immobilienexperte)
Immobilien sind natürlich eine tolle Spielwiese, individuelle Vorteile auszuspielen. Wenn du eine Stadt besonders gut kennst, Insiderwissen hast oder dein Onkel eine Baufirma hat, kann diese Anlageklasse sehr attraktiv sein.
Das Renditepotential ist größer als bei ETFs.
Solange du nicht denkst, dass du damit einfach und schnell reich wirst, ist es einen Versuch wert. Hol dir am besten weiteren Input von anderen Quellen. Zum Beispiel von Finanztip. Die sind seriös und haben zu dem Thema ein gutes Video produziert:
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Fazit
Ob ETFs oder Immobilien besser sind, fragen sich vor allem Anleger mit mittelgroßem Kapital. Wer wenig Geld hat, kann sich nur ETFs leisten. Wer vermögend ist, hat vermutlich beides.
Zwischen 50.000€ und 200.000€ steht eine Entscheidung an.
Wäge gewissenhaft ab. Immobilien zu vermieten ist ein Commitment. Du trägst Verantwortung für Kapital UND deine Mieter. Lass dich nicht von der Gier nach Rendite in die Anlageklasse treiben. Überlege dir, wo deine Talente am besten zur Geltung kommen.
