Nachhaltige Immobilien-ETFs – wie grün sind sie wirklich?

Immobilien liefern langfristig ähnlich hohe Renditen wie der Aktienmarkt, zeigen aber eine erfreulich niedrige Korrelation (ca. +0.5, je nach Zeitraum und Vergleichsindex). Das macht sie zu einer interessanten Anlageklasse. Es winkt ein Plus an Diversifikation, wenn man Immobilien-ETFs dem Portfolio beimischt. Stellt sich nur die Frage, gibt es die auch in nachhaltig?

Seit Ende 2019 gibt es die ersten nachhaltigen Immobilien-ETFs. In diesen Fonds sind REITs und Immobilienunternehmen enthalten, deren Bestand sich durch einen hohen Anteil an Green-Building-Zertifikaten und eine nachhaltige Energienutzung auszeichnet.

Die Strategie hinter diesen Fonds unterscheidet sich also von der herkömmlichen Methodik nachhaltiger ETFs, die meist auf der Berücksichtigung von ESG-Kriterien basiert. Ist das schlimm oder kann ein bewusster Anleger mit gutem Gewissen in nachhaltige Immobilien-ETFs investieren? Darum geht es in diesem Beitrag.

Wie funktionieren nachhaltige Immobilien-ETFs?

Immobilien-ETFs sind Fonds, in denen ausschließlich Unternehmen aus der Immobilienbranche enthalten sind. Dies sind vor allem REITs oder andere Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienentwickler und Hausverwaltungen. Mit dem Kauf eines solchen ETFs beteiligt man sich also nicht direkt an Immobilien sondern an Unternehmen, die Immobilien besitzen und verwalten.

Immobilien-ETFs werden übrigens gerne fälschlich als REITs oder REIT-ETFs bezeichnet. Aber Immobilien-ETFs sind keine REITs, sie enthalten REITs, und das nicht ausschließlich.

Vor meinem Wechsel auf nachhaltige ETFs war ich auch in einen Immobilien-ETF investiert. Deshalb war für mich interessant, ob ich da ebenfalls problemlos umsteigen kann. Bei Aktien-ETFs war ich mit dem nachhaltigen Angebot zufrieden. Bei Immobilien-ETFs wurde ich leider enttäuscht.

Zwar gibt es nachhaltige Varianten, aber das Angebot ist im Moment noch sehr klein. Aktuell basieren nachhaltige Immobilien-ETFs hauptsächlich auf den von FTSE herausgegebenen NAREIT Green Indizes. Es gibt zwar Konkurrenzindizes von S&P (angelehnt an den Dow Jones Sustainability Index), aber dafür gibt es noch keine ETFs. Da heißt es wohl abwarten.

Auswahlkriterien bei nachhaltigen Immobilien-ETFs

Überraschend fand ich außerdem, dass die Konstruktion von nachhaltigen Immobilien-Indizes anders funktioniert als bei nachhaltigen Aktienindizes. Bei Aktienindizes wie z. B. einem MSCI World SRI werden verschiedene Auswahlprozesse angewandt. Die Firmen werden anhand unterschiedlicher Kriterien wie ESG-Ratings, Kennzahlen (z. B. CO2‑Emissionen) oder Branchenzugehörigkeit (z. B. Waffen oder Tabak) bewertet und ggf. ausgeschlossen. In diesem Beitrag findest du dazu ein hilfreiches Übersichtschema.

Bei Immobilien-Indizes spielt hingegen vor allem die Beurteilung des Immobilienbestands der enthaltenen Unternehmen eine Rolle. Es sind also nicht die Immobilienunternehmen selbst sondern in erster Linie die Gebäude, die bewertet werden. Wichtig sind gerade einmal zwei Kriterien. Haben sie ein Green Building Zertifikat und wie nachhaltig ist ihre Energienutzung?

Green Building Zertifikate

Green Building Zertifikate werden vergeben, wenn ein Gebäude ressourcenschonend gebaut wurde und betrieben werden kann. Gemeint ist damit vor allem der Material-, Energie- und Wasserbedarf. Außerdem wird berücksichtigt, inwieweit ein Gebäude negative Auswirkungen auf die Gesundheit oder die Umwelt hat.

Dazu muss man allerdings wissen, dass jedes Land seine eigenen Rating-Agenturen hat, die solche Zertifikate vergeben. Es dürfte also schwer sein, im Einzelnen nachzuvollziehen, worauf eine Bewertung basiert. Ich konnte im Info-Material des NAREIT Green Index nicht mal finden, welche Zertifikate überhaupt anerkannt werden.

Dieser Punkt macht nachhaltige Immobilien-ETFs aber nicht gleich weniger nachhaltig als entsprechende Aktien-ETFs. Auch da wird nicht jedes einzelne ESG-Rating der enthaltenen Unternehmen veröffentlicht. Ist auch normal, dass Rating-Agenturen nicht jeden ihrer Bewertungsschritte preisgeben.

Nachhaltige Energienutzung

Der zweite Faktor, der von FTSE benannt wird, ist die nachhaltige Energienutzung. Der sorgsame Umgang mit Energie ist zwar in den Green Building Zertifikaten bereits berücksichtigt, aber die NAREIT Green Indizes wurden unter Berücksichtigung des Klimawandels und seiner Risiken konstruiert. Das Thema Energie spielt dort eine zentrale Rolle und wird noch einmal als extra Kriterium herangezogen.

Gewichtung

Einen entscheidenden Punkt hatte ich anfangs überlesen. Die oben genannten Kriterien sind keine Ausschlusskriterien. Unternehmen mit weniger nachhaltigem Immobilienbestand werden nicht ausgeschlossen sondern nur untergewichtet. Das bedeutet, dass ein Unternehmen mit hoher Marktkapitalisierung unter Umständen nach dem Auswahlprozess trotzdem noch einen höheren Anteil im Index einnimmt als ein kleines Unternehmen, das nachhaltiger arbeitet. Bei Aktienindizes bzw. ETFs kommt das nur selten vor.

UN Global Compact Richtlinie

Die NAREIT Green Indizes von FTSE berücksichtigen neben der Bewertung der Gebäude auch die UN Global Compact Richtlinien. Das ist, soweit ich verstanden habe, der einzige Punkt, an dem auch die Unternehmen beurteilt werden. So werden immerhin nur Immobilienunternehmen aufgenommen, die bestimmte soziale und ökologische Mindeststandards einhalten.

Dass ein Unternehmen die UN Global Compact Richtlinien erfüllt, bedeutet allerdings nicht, dass es völlig frei von Kontroversen ist. Dieser Filter ist nicht so streng wie das umfassende Screening, das bei vielen ESG-Aktien-ETFs angewendet wird.

Das, zusammengenommen mit der Bewertung der Gebäude statt der Unternehmen, fand ich eine recht einseitige Strategie. Deshalb wollte ich einen Test machen. Wie viele der Immobilienunternehmen sind in den klassischen nachhaltigen Aktien-ETFs ausgeschlossen und damit eigentlich gar nicht nachhaltig?

Sind grüne Immobilien-ETFs wirklich nachhaltig?

Wie wir gesehen haben, werden bei nachhaltigen Immobilien-ETFs völlig andere Kriterien angelegt als bei Aktien- oder Anleihen-ETFs. Man könnte jetzt argumentieren, dass es sich um eine andere Assetklasse handelt, aber am Ende sind es Unternehmen und viele sind Bestandteil des MSCI World.

Da die Auswahlverfahren der MSCI-Indizes sehr transparent beschrieben sind und ich mich intensiv damit befasst habe, sind sie für mich eine gute Benchmark. Außerdem kann man bei MSCI eine Liste aller Firmen einsehen, die in einem Index enthalten sind.

Ich habe zum Test des FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue die Top10 der enthaltenen Unternehmen mit klassischen nachhaltigen Aktienindizes verglichen. Das Ergebnis hat mich überrascht.

Vergleich mit nachhaltigen Aktien-Indizes

Wie du siehst, ist das Bild durchwachsen. Es kommt stark auf die eigene Ansprüche an, welcher Index einem nachhaltig genug ist und welcher nicht.

Wer bei Aktien-ETFs auf den strengen MSCI World SRI setzt, wird mit dem Auswahlprozess bei den Immobilienunternehmen nicht zufrieden sein. 9 der 10 größten Unternehmen im NAREIT-Index schaffen es nicht in den SRI-Index.

Zugegebenermaßen werden durch die SRI-Methodik auch mehr als 75 % aller Unternehmen ausgeschlossen. Es ist aber trotzdem erstaunlich, denn der Anteil an Immobilienunternehmen liegt im MSCI World SRI trotz allem bei fast 4%. Das ist sogar höher als im normalen MSCI World. Diese Werte können sich natürlich durch Kursentwicklungen ändern, aber sie zeigen doch, dass gänzlich unterschiedliche Maßstäbe angelegt werden.

Beim MSCI World ESG Leaders Index sieht es nur minimal besser aus. Da geht die Überschneidung Richtung 50%.

Berücksichtigung von CO2-Emissionen

Den Vergleich mit dem MSCI World Low Carbon Leaders fand ich besonders schockierend. Fast die Hälfte der Top10-Unternehmen des NAREIT Green Index sind im Low Carbon Index ausgeschlossen. Dabei ist der Immobilien-ETF ja gerade auf den Klimaschutz und das Schonen von Ressourcen ausgelegt, ähnlich wie der Low Carbon Index. Wie genau das zustande kommt, kann ich natürlich nicht sagen, aber es zeigt, dass sich die Methoden stark unterscheiden.

Ein Wermutstropfen ist die große Übereinstimmung mit dem MSCI World ESG Screened Index. Wer primär sichergehen will, dass keine allzu kontroversen Firmen enthalten sind, wird mit dem FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue nicht falsch liegen (das ist auch der Gedanke hinter dem ESG Screened Index). Dafür sorgt die Berücksichtigung der UN Global Compact Richtlinien.

Test der europäischen Variante

Der Vergleich der europäischen Variante des NAREIT Green Index zeigt ähnliche Ergebnisse. Hier sind einige Firmen schon zu klein, um im MSCI World gelistet zu werden, aber die Tendenz ist erkennbar.

Die nachhaltigen Immobilien-Indizes von S&P haben übrigens ähnliche Auswahlkriterien. Auch dort liegt der Fokus auf Energie und Umweltschutz und soziale Aspekte sowie nachhaltige Firmenführung rücken eher in den Hintergrund. Wer damit nicht zufrieden ist, braucht also vermutlich nicht auf ETFs von der Konkurrenz zu warten.

Für manche mag das demotivierend sein, für andere ist es vielleicht genau das richtige. Immerhin sehen viele im Klimawandel die größte Bedrohung, die unsere Generation zu bewältigen hat. Eine stärkere Fokussierung auf energie- und ressourcensparendes Bauen und Wohnen ist unerlässlich, wenn der Wechsel auf erneuerbare Energien klappen soll.

Gehören Immobilien-ETFs in ein nachhaltiges Portfolio?

Soll man nun zufrieden sein mit dem, was angeboten wird? Weil Immobilien-ETFs ein unverzichtbarer Baustein in jedem Portfolio sind? Bevor du eine fundierte Entscheidung treffen kannst, müssen ein paar entscheidende Fragen beantwortet werden.

Sind Immobilien wirklich eine separate Assetklasse?

Ob die Beimischung von Immobilien-ETFs etwas bringt, hängt davon ab, ob sie tatsächlich eine separate Assetklasse mit niedriger Korrelation sind. Nur dann können sie die Diversifikation erhöhen und das Rendite-Risiko-Profil verbessern.

Während Direktinvestments in Immobilien tatsächlich eine andere Art der Einnahmequelle darstellen (Mieteinnahmen), bestehen Immobilien-ETFs hingegen aus Unternehmen, an deren Gewinnen man beteiligt ist. Inwieweit sich das unterscheidet, haben Kizer und Grover in einer Studie untersucht.

Sie kamen zu dem Ergebnis, dass REITs bzw. Immobilien-ETFs kein Renditeplus bringen, das nicht durch zusätzliches Risiko bezahlt werden muss. Anders ausgedrückt könnte man zur Steigerung der Rendite genauso gut risikoreichere Aktien wie z. B. Small Cap Unternehmen ins Portfolio nehmen.

Die Hintergründe sind natürlich sehr wissenschaftlich, aber ich ziehe für mich doch ein klares Fazit: Vorteile durch Immobilien-ETFs im Portfolio sind eher spekulativ.

Sind die Renditen von Immobilien-ETFs weiterhin so hoch?

Ein weiterer entscheidender Punkt ist, dass eine zusätzliche Assetklasse sich nur dann zur Diversifikation eignet, wenn sie auch ähnliche Renditen bringt. Sonst sinkt zwar das Rendite-Risiko-Verhältnis, aber die Rendite ebenfalls, und das wollen wir im risikoreichen Teil des Portfolios ja nicht. Anleihen diversifizieren zwar formal auch, aber vor allem senken sie auch die Rendite.

Ich persönliche sehe das so. Unternehmen und ihre Geschäftsmodelle entwickeln sich laufend weiter. Technologien veralten und es kommen neue auf den Markt. Das Geschäftsmodell von Immobilien bleibt aber immer das gleiche.

Natürlich werden die Preise in attraktiven Städten weiterhin steigen. Aber Immobilien-ETFs sind breit gestreut. Da habe ich wenig Kontrolle, wo die Gebäude stehen. Was passiert durch Online-Handel, Home Office oder andere Entwicklungen? Wird weiterhin allgemeine Knappheit herrschen, die dafür sorgt, dass sich Immobilienpreise im Gleichschritt mit technologischen Innovationen entwickeln?

Mein Handy von vor zehn Jahren würde mir jedenfalls nicht mehr reichen, meine Wohnung hingegen schon. Was, wenn das Angebot an Wohnraum in zwanzig, dreißig Jahren deutlich näher am Bedarf liegt? Wie soll sich das Geschäftsmodell weiterentwickeln, um attraktiv zu bleiben?

Senkt Nachhaltigkeit in Immobilien-ETFs das Risiko durch den Klimawandel?

Nachhaltiges Investieren kann neben moralischen auch wirtschaftliche Gründe haben. Viele Investoren sehen in nachhaltig wirtschaftenden Unternehmen ein geringeres Risiko, zum Beispiel vor dem Hintergrund neuer Gesetze oder des Klimawandels. Die Motivation ist hier also die Hoffnung auf mehr Rendite.

Gerade bei Immobilien ist die Attraktivität des Standorts entscheidend und in vielen Teilen der Erde sind Regionen zunehmend durch den Klimawandel bedroht. Eine Studie von PricewaterhouseCoopers belegt, dass viele Investoren, die Auswirkungen auf Immobilienpreise unterschätzen.

Meine Erwartung wäre gewesen, dass auch solche Gesichtspunkte in einem nachhaltigen Immobilien-Index berücksichtigt werden. Davon lese ich allerdings in den Broschüren nicht viel. Für mich ist bei all den Unternehmen und Gebäuden nicht abschätzbar, inwieweit sie z. B. von zukünftiger Wasserknappheit oder steigenden Meeresspiegeln betroffen sein werden.

Dieser Punkt ist übrigens ein Gegenargument zu dem Punkt davor. Wenn durch den Klimawandel die lebenswerten Regionen immer weniger werden, muss man sich um Immobilienpreise natürlich keine Sorgen machen. Es ist und bleibt also ein komplexes Thema und niemand kann in die Zukunft schauen. Genau aus diesen Gründen muss jeder seine eigenen Überlegungen anstellen und sollte seine Entscheidungen so gut es geht faktenbasiert treffen.

Fazit

Sind nachhaltige Immobilien-ETFs nun zu empfehlen? Die Vorteile gegenüber dem Direktkauf von Immobilien liegen auf der Hand: Kein Aufwand durch die Verwaltung, kein Klumpenrisiko, geringes Einstiegskapital.

Bei normalen Immobilien-ETFs hätte ich gesagt, kann man machen, muss man aber nicht. Das sieht Branchengröße Gerd Kommer in seinem Klassiker „Souverän Investieren“ genauso. Aber bei nachhaltigen Immobilien-ETFs bin ich skeptisch. Die Defizite durch die Beschränkung auf rein ökologische Kriterien wiegen schwer. Wenn die dann nicht mal durch einen klaren Vorteil bei der Diversifikation ausgeglichen werden, ist es mir den Kompromiss nicht wert.

Seit meinem Wechsel auf nachhaltige ETFs bespare ich daher keinen Immobilien-ETF mehr. Wenn ich die Assetklasse irgendwann in mein Portfolio hole, dann durch den Direktkauf von Immobilien. Außerdem profitiere ich durch meine Aktien-ETFs sowieso vom Immobilienmarkt. Man darf nicht vergessen, dass in breit gestreuten Weltindizes ein Immobilienanteil von ca. 3-4 % enthalten ist. Ein zusätzlicher ETF wäre eine Übergewichtung, die nur im Falle einer separaten Assetklasse Sinn macht. Aber daran scheiden sich nach wie vor die Geister.